- 1. РЕЗЮМЕ ПРОЕКТУ
- 2. ОПИС ГАЛУЗІ та компанії
- 3. ОПИС ПОСЛУГ
- 4. ПРОДАЖУ І МАРКЕТИНГ
- 5. ПЛАН ВИРОБНИЦТВА
- 6. ОРГАНІЗАЦІЙНИЙ ПЛАН
- 7. ФІНАНСОВИЙ ПЛАН
- 8. ОЦІНКА ЕФЕКТИВНОСТІ ПРОЕКТУ
- 9. РИЗИКИ І ГАРАНТІЇ
- 10. ДОДАТКИ
* У розрахунках використовуються середні дані по Росії
1. РЕЗЮМЕ ПРОЕКТУ
Проектом передбачається будівництво і експлуатація гостьового будинку на власній земельній ділянці, розташованій на Азовському узбережжі Краснодарського краю. Об'єкт розташований в безпосередній близькості від м Єйська.
Необхідні інвестиції - 13,8 млн. Рублів. Проект відрізняється високим рівнем витрат і значним терміном окупності, проте ризики при цьому мінімальні, а ринок достатньо стабільний.
Головною конкурентною перевагою проекту є високий рівень якості послуг, в тому числі і наявність широкого спектра додаткового сервісу. Перевага гостьового будинку перед готелем полягає в значно більш простих процедурах реєстрації бізнесу, постановки на облік в наглядових органах. Крім того, проект не вимагає високої кваліфікації персоналу, складної організаційної структури та структури бізнес-процесів.
Ключові показники економічної ефективності проекту наведені в Табл. 4.
2. ОПИС ГАЛУЗІ та компанії
Мета проекту - будівництво гостьового будинку в курортній зоні (азовське узбережжя Краснодарського краю, р-н м Єйськ). Перевага гостьового будинку перед готелем полягає в значно більш простою схемою роботи: не потрібен переклад земельної ділянки в розряд комерційного, не потрібно оцінка «зірковості», немає необхідності в організації ресторану і т.д. Номерний фонд гостьового будинку може досягати 20-30 кімнат, що цілком відповідає цілям проекту. Основна орієнтація - відпочиваючі протягом курортного сезону, з початку травня по кінець вересня.
В останні роки інтерес до внутрішнього туризму в Росії зростає, що пов'язано з рядом економічних і політичних чинників: приєднання Криму, популяризація внутрішніх туристичних напрямків на державному рівні, зниження платоспроможності населення, збройні конфлікти на Близькому Сході і т.д.
Згідно з даними Всесвітньої туристської організації, за 2014 рік Росію відвідали близько 28 мільйонів туристів з-за кордону, що ставить її на 9-е місце в світі по туристичній привабливості.
За даними Росстату, з 1995 року по 2011 приплив закордонних туристів до Росії збільшився на 27%. З іншого боку, в тому ж періоді і росіяни освоїли багато закордонних туристичні напрямки - в першу чергу пляжні: Туреччина, Єгипет, Таїланд, Греція, Болгарія. У 2010 році кількість внутрішніх туристів дорівнювало 32 мільйонам чоловік. На жаль, аналогічні дані за останні роки в відкритих джерелах Росстату або Федерального агентства з туризму не представлені. Однак, слід припустити, що в 2015 році внутрішні напрямки туризму користувалися ще більшим попитом, ніж в минулі роки; а в 2016 році слід очікувати безпрецедентного зростання галузі.
Головною перешкодою для зростання популярності внутрішніх напрямків є нерозвинена інфраструктура: відносно невисоку якість номерного фонду, обслуговування, відсутність широкого асортименту послуг; все це на тлі досить високого рівня цін.
Узбережжя Азовського моря сьогодні являє собою трохи більш економічний варіант відпочинку в порівнянні з чорноморським узбережжям Краснодарського краю або Криму. Зокрема, Єйську косу відвідують відпочиваючі навіть з віддалених регіонів, таких як Новосибірська область, ЯМАО і т.д. Однак, основна частка відвідувачів становлять гості безпосередньо з Краснодарського краю і Ростовської області, які приїжджають відпочивати на вихідні. Територіальна і цінова доступність дозволяють домогтися більш високого рівня заповнюваності гостьового будинку в порівнянні з готелем на чорноморському узбережжі.
Конкуренція в даному регіоні значно нижче, ніж на Чорноморському узбережжі, то ж стосується і рівня сервісу. Отже, популярністю буде користуватися підприємство, яке пропонує найбільш повний асортимент послуг при їх високій якості. Це і планується використовувати в якості головної конкурентної переваги проекту.
Сам гостьовий будинок являє собою будинок в 3 поверхи з цокольним поверхом та прилеглої територією, на якій розташована парковка і зона відпочинку для гостей. На першому поверсі розташована зона ресепшн, кухня, а також житлові приміщення власників та обслуговуючого персоналу, в цоколі розташовуються: пральня, бойлерна і інші технічні і допоміжні приміщення. Номерний фонд складається з 10 номерів, загальною місткістю 30 осіб (6 двомісних та 6 тримісних номерів). Видалення гостьового будинку по прямій від берегової лінії - 800 м, від громадського пляжу - 1200 м; гостьовий будинок знаходиться в доступності громадського транспорту для зручності гостей без автомобіля. Передбачається можливість самостійного приготування їжі на обладнаній кухні, а також на мангалі, розташованому на прилеглій території.
Структура управління гостьовим будинком також проста. Керівництво здійснює власник проекту, перебуваючи постійно при гостьовому будинку. Допоміжні функції з прибирання будинку і території, прання і т.п. виконують сезонні наймані працівники з числа місцевих жителів. Висока кваліфікація кадрів не потрібно.
Загальна площа гостьового будинку - 600 кв.м. Інвестиційні витрати на будівництво і чистову обробку будівлі розраховані виходячи з середньоринкових розцінок будівельних компаній - 18 000 руб. / Кв.м. і становлять 10,8 млн. руб. Устаткування будівлі і території - близько 3,0 млн. Руб. Разом - 13,8 млн. Руб., Які передбачається взяти в кредит строком на 18 місяців.
Всі номери оснащені спліт-системами, телевізорами та санвузлами з душовою кабінкою. Створення додаткових місць у кожному номері можливо за рахунок використання крісел-ліжок.
Як форма власності доцільно вибрати ІП зі спрощеною системою оподаткування (об'єкт оподаткування - дохід). Власник виконує основні управлінські і комерційні функції.
3. ОПИС ПОСЛУГ
Гостьовий будинок надає, в першу чергу, послуги з розміщення гостей, як правило короткострокового - в середньому до 10 днів. Для забезпечення конкурентоспроможності передбачається надання ряду супутніх послуг, здебільшого безкоштовних. Повний перелік послуг представлений в Табл. 1.
Ціновий сегмент проекту - середній; при цьому якість послуг і стан номерного фонду - вищий за середній. Це дозволить залучити більшу кількість гостей і забезпечити їх лояльність для повторних відвідувань і рекомендацій.
Таблиця 1. Перелік послуг
Ліцензування послуг не потрібно, не потрібно підтвердження категорії готелю. Необхідно отримання дозволів від пожежної служби та Потребнадзора.
4. ПРОДАЖУ І МАРКЕТИНГ
Згідно з даними Росстату, ринок готельних послуг за результатами 2014 року скоротився в порівнянні з 2013, що пов'язано зі зниженням платоспроможності населення і економією коштів. Відбувається зменшення витрат як на туристичні, так і на ділові поїздки. Проте, результати 2015 року, отримані шляхом екстраполяції даних перших трьох кварталів, залишаються на рівні 2014 року. При цьому, показники прибутку і рентабельності ростуть, досягаючи рекордних значень.
Малюнок 1. Динаміка основних фінансових показників ринку готельних послуг в Росії в 2011-2015 рр., Тис. Руб ./%
Слід очікувати, що основне зниження ринку буде відбуватися за рахунок саме ділових поїздок, а туристичний сегмент буде рости за всіма показниками. Це викликано, як було сказано вище, за рахунок популяризації вітчизняних курортів, розвитком інфраструктури і блокуванням популярних туристичних напрямків.
Популярність Єйській коси як туристичної зони обумовлена м'яким кліматом, туристичної інфраструктури в безпосередній близькості (м Єйськ) - аквапарк, дельфінарій, океанаріум, кафе, ресторани, парки і т.д. Крім того, даний мікрорегіон популярний з точки зору активного відпочинку, в першу чергу віндсерфінгу. Крім того, в 40 км від Єйська перебуває Ханське озеро, відоме своїми лікувальними грязями і йодо-бромними і сірководневими джерелами мінеральних вод. Таким чином, можна говорити тільки про перспективи зростання популярності Єйська і Єйській коси як курорту.
У широкому сенсі, як конкурентів можна розглядати будь-які підприємства сфери гостинності, розташовані в даному мікрорегіоні: пансіонати, готелі, міні-готелі і гостьові будинки. Їх загальна кількість - близько 100 одиниць. Однак, з огляду на різний рівень послуг, що надаються і позиціонування, прямими конкурентами все ж слід вважати тільки гостьові будинки - близько 30 одиниць. До основних недоліків існуючих гостьових будинків слід віднести невелику місткість - в основному це приватні домоволодіння, переобладнані під гостьовий будинок; одноманітний номерний фонд - кілька однакових, досить великих номерів; зручності не в номері - загальна вбиральня і душ на кілька кімнат; відсутність або низька якість додаткових послуг - відсутність послуг кухаря, пральні, зміна білизни раз в 7-10 днів і т.д. Відповідно, реалізація всіх заявлених в Табл. 1 послуг, дасть безперечне конкурентну перевагу даним проектом.
Продажі послуг гостьового будинку здійснюються через туристичні агентства, середнє винагороду яких становить 10% від вартості, а також через інтернет-сайти booking.com, eisk-leto.ru і т.д .; частина обсягу продажів припаде на посередників, які працюють безпосередньо на ж / д і автовокзалі міста. Частка продажів через агентства і посередників в перші два роки реалізації проекту може досягати 80%, потім буде істотно знижуватися, до 30-40% до п'ятого року реалізації проекту. Крім того, необхідно створення власного інтернет-сайту з повним описом будинку, номерного фонду та послуг. Обсяг продажів сайту з хорошою індексацією в пошукових системах може досягати 30-40%. На частку повторних відвідувань при хорошій якості обслуговування, що забезпечує високу лояльність гостей, має припадати не менше 25-30%.
Взаємодія з агентствами та посередниками здійснює безпосередньо власник гостьового будинку, без залучення сторонніх фахівців.
5. ПЛАН ВИРОБНИЦТВА
Географічно об'єкт розташований в безпосередній близькості від м Єйськ, в прямий доступності громадського транспорту. Видалення гостьового будинку по прямій від берегової лінії - 800 м, від громадського пляжу - 1200 м. Єйськ - курортне місто Азовського узбережжя Краснодарського краю, морський порт. Населення міста - 85,7 тис. Чол .; знаходиться біля основи Єйській коси, омивається водами Таганрозької затоки і Єйського лиману. Клімат помірно-континентальний, відрізняється відносно невеликою кількістю опадів і відсутністю частих перепадів температур. Курортний сезон триває з початку травня по кінець вересня. Транспортна інфраструктура представлена залізничним і автовокзалом. Шосе регіонального значення пов'язую Єйськ зі столицею краю Краснодаром і столицею федерального округу - Ростовом-на-Дону.
Необхідні витрати на будівництво і обладнання будівлі - 13,8 млн. Руб. Площа будівлі розрахована виходячи з середніх нормативів готельної індустрії - на одного гостя припадає 12 кв.м. загальної площі будівлі, що є середнім показником по сегменту міні-готелів, тобто класу, більш високого, ніж гостьові будинки. Це також забезпечить додаткову конкурентоспроможність проекту.
Для будівництва будинку гостьового будинку планується залучення місцевої будівельної компанії, відібраної на підставі конкурсу. Критерієм вибору є не тільки підсумкова вартість будівництва, але і використання сучасних технологій, а також якість виконаних раніше компанією проектів. Запланований термін будівництва та оздоблення будинку - 10-11 місяців.
Витрати на оснащення приміщень гостьового будинку наведені в Таблиці 2. Крім зазначених у таблиці витрат передбачені також витрати на обладнання прибудинкової території, систему пожежної сигналізації та інше.
Таблиця 2. Витрати на обладнання гостьового будинку
Основна частина робіт по забезпеченню функціонування гостьового будинку проводиться безпосередньо власником і його сім'єю. Для виконання підсобних робіт в високий сезон (червень-серпень) залучаються наймані робітники (Табл. 3); бухгалтерію доцільно передати на аутсорсинг, так само як і охоронні функції.
Таблиця 3. Штатний розклад і фонд оплати праці
Основною статтею поточних витрат є комунальні платежі, які можна умовно розділити на постійну і змінну частину. До постійної частини (постійні витрати) відноситься мінімальний платіж поза сезоном. Змінна частина змінюється залежно від кількості гостей в сезон. Крім фактора сезонності необхідно також враховувати заповнюваність готелю в зв'язку з її популярністю; в перший рік максимальна заповнюваність навряд чи підніметься вище 50% в високий сезон. Однак, в подальшому, очікується заповнюваність до 90%.
План продажів з урахуванням сезонності представлений в Додатку 1.
6. ОРГАНІЗАЦІЙНИЙ ПЛАН
Власник проекту здійснює всі керівні, комерційні та маркетингові функції: планування, дослідження ринку, взаємодія з посередниками і букінгової системами. Це дозволяє уникнути витрат на оплату праці керівника. Крім того, в масштабах гостьового будинку ці функції не вимагає високої кваліфікації і спеціальних знань. Ведення бухгалтерії передається на аутсорсинг. Організаційної структури, як такої, для проекту не передбачено -наемние і аутсорсингові працівники знаходяться в безпосередньому підпорядкуванні власника проекту.
7. ФІНАНСОВИЙ ПЛАН
До витрат підготовчого періоду відносяться інвестиційні витрати на будівництво та оздоблення будівлі, а також на розробку сайту проекту - 13,8 млн. Руб. До витрат основного періоду відносяться: оплата ЖКП, оплата праці найманих і аутсорсингових працівників, комісію туристичних агентств, букінгової систем і посередників, а також витрати на надання додаткових послуг, розмір яких вкрай малий, а прогнозування важко.
Фінансові показники проекту - виручка, грошовий потік, чистий прибуток - наведені в Додатку 1.
8. ОЦІНКА ЕФЕКТИВНОСТІ ПРОЕКТУ
Проект відрізняється високим рівень витрат, як фінансових, так і тимчасових. Перевагою при цьому є низький рівень ризиків і висока рентабельність за фактом виходу на планові показники.
Термін окупності проекту - 28 місяців, дисконтований термін окупності - 34 місяці. З огляду на необхідність обслуговування кредиту, проект починає приносити прибуток з другого року реалізації. Показники ефективності проекту наведені в Табл. 4. Показники розраховані для трирічного періоду, проте, беручи до уваги тривалий термін окупності і необмежений у часі термін реалізації проекту, вже у п'ятирічній перспективі вони будуть істотно вище, до 1,5 млн. Руб. чистого прибутку в рік.
Таблиця 4. Показники ефективності проекту
9. РИЗИКИ І ГАРАНТІЇ
Проект відноситься до сфери послуг в добре освоєної галузі. Галузь освоєна як в плані технології надання послуг, так і в географічному плані - регіон вже досить розвинений як курортна зона. Ризики, пов'язані з реалізацією проекту мінімальні. На зниження ризиків також впливає і позиціонування проекту в середньому сегменті при високій якості послуг - при виникненні необхідності в підвищенні рентабельності проекту, можна підвищити вартість послуг на 20% без відчутних негативних наслідків для еластичності попиту. В цілому, можна говорити про те, що з підвищенням вартості попит залишається позитивно-нееластичним, і набуває істотну еластичність при зниженні вартості.
Основні ризики відображені в Табл. 5.
Таблиця 5. Оцінка ризиків проекту і заходи щодо запобігання їх настання або їх наслідків
З огляду на, що інвестиції здійснюються не в технологію, а в ліквідний матеріальний актив, банкрутство підприємства навіть при найгіршому сценарії розвитку проекту не представляється можливим. Вартість вже побудованого і обладнаного будівлі гостьового будинку може значно перевищувати витрати на його будівництво і обладнання.
Денис Мірошниченко
(c) www.openbusiness.ru - портал бізнес-планів і посібників з відкриття малого бізнесу
10. ДОДАТКИ
ДОДАТОК 1
План виробництва і основні фінансові показники проекту в трирічній перспективі
08.04.2016
Збережіть статтю, щоб уважно вивчити матеріал
Ви можете зберегти цю сторінку за допомогою:
